Tipos de peritaciones que realizamos

Soy Aurelio Tamarit, y en mi profesión, la peritación de inmuebles es una tarea detallada y minuciosa que realizo para evaluar y valorar propiedades inmobiliarias con diversos fines, como compra, venta, financiación, seguros y litigios. Aquí te explico en detalle todo lo que implica este proceso:

Tipos de peritaciones

1. Peritación de compra-venta: Valoración para determinar el precio justo de mercado.
2. Peritación hipotecaria: Solicitada por entidades financieras para determinar el valor de la garantía hipotecaria.
3. Peritación judicial: Realizada en el contexto de procesos legales.
4. Peritación de seguros: Evaluación para determinar el valor asegurado y calcular indemnizaciones en caso de siniestros.
5. Peritación para herencias: Valoración de inmuebles para repartir herencias.
6. Peritación fiscal: Evaluación para fines fiscales como el cálculo de impuestos sobre transmisiones patrimoniales y sucesiones.
7. Peritación urbanística: Análisis de la conformidad de un inmueble con las normas urbanísticas vigentes.

Aspectos a evaluar en la peritación

Al realizar una peritación, me enfoco en varios aspectos clave:

• Ubicación: Analizo el entorno, la accesibilidad, los servicios disponibles y el vecindario.
• Dimensiones y superficie: Mido la superficie construida y útil.
• Estado de conservación: Evalúo el estado de la estructura, instalaciones, acabados, etc.
• Antigüedad: Registro el año de construcción y posibles reformas realizadas.
• Distribución: Analizo la funcionalidad y el diseño de los espacios.
• Calidades constructivas: Reviso los materiales utilizados en la construcción y los acabados.
• Instalaciones y servicios: Verifico electricidad, fontanería, calefacción, aire acondicionado, telecomunicaciones, etc.
• Aspectos legales y registrales: Compruebo la situación registral y catastral, las cargas, servidumbres, etc.

Documentación necesaria

Para realizar una peritación adecuada, necesito cierta documentación:

• Escritura de propiedad: Acredita la titularidad del inmueble.
• Nota simple del Registro de la Propiedad: Información registral sobre la propiedad y posibles cargas.
• Certificado catastral: Descripción y localización del inmueble.
• Planos del inmueble: Planos originales y/o actualizados.
• Licencia de ocupación o cédula de habitabilidad: Certifica que el inmueble cumple con los requisitos de habitabilidad.
• Certificado energético: Informa sobre la eficiencia energética del inmueble.
• Informe técnico de edificios (ITE): Para edificios antiguos, es obligatorio y certifica su estado de conservación.

Metodologías de valoración

Utilizo diferentes métodos de valoración según el caso:

• Método de comparación: Comparo con inmuebles similares vendidos recientemente en la misma zona.
• Método del coste: Calculo el coste de reposición o reconstrucción del inmueble, deduciendo la depreciación.
• Método de capitalización de rentas: Valoro en base a la rentabilidad que puede generar el inmueble a través del alquiler.
• Método residual: Principalmente para terrenos y promociones inmobiliarias, calculo el valor residual del suelo después de descontar los costes de construcción y beneficios esperados.

Normativas y estándares aplicables

Me baso en diversas normativas y estándares para asegurar una valoración precisa y justa:

• Normas de valoración de bienes inmuebles (ECO/805/2003): Directrices específicas en España.
• Normas Internacionales de Valoración (IVS): Estándares internacionales de valoración.
• Normas Europeas de Valoración (EVS): Directrices establecidas por el grupo de tasación europeo.

Actores involucrados

En este proceso, interactúo con varios actores clave:

• Peritos tasadores: Profesionales acreditados y certificados en la valoración de inmuebles.
• Clientes: Propietarios, compradores, vendedores, bancos, aseguradoras, juzgados, etc.
• Entidades financieras: Bancos y cajas que requieren valoraciones para otorgar hipotecas.
• Notarios y registradores: Profesionales que intervienen en la validación y registro de la propiedad.

Informe de valoración

El resultado de la peritación se plasma en un informe que incluye:

• Introducción: Objeto del informe, normativa aplicable y finalidad de la valoración.
• Descripción del inmueble: Detalles del inmueble valorado, ubicación, características físicas y legales.
• Método de valoración empleado: Justificación del método utilizado.
• Valoración económica: Valor resultante de la evaluación.
• Conclusiones: Resumen de los aspectos más relevantes y el valor final del inmueble.
• Anexos: Documentación adicional, fotografías, planos, certificados, etc.

Software y herramientas

Utilizo varias herramientas tecnológicas para apoyar mi trabajo:

• Programas de valoración inmobiliaria: Herramientas específicas como  Urban Data Analytics, ID Tools, etc.
• Bases de datos inmobiliarias: Portales de venta y alquiler, y bases de datos de registros públicos.
• Tecnología GIS: Sistemas de Información Geográfica para análisis espacial y georreferenciación de inmuebles.

Con todo esto, logro proporcionar una visión completa y precisa del proceso de peritación de inmuebles, asegurando que cada valoración sea justa y acorde al mercado y las normativas vigentes.