Por Aurelio Tamarit Blay – Perito Judicial de la Construcción
Hoy quiero compartir contigo un caso real de peritaje de la construcción que me tocó resolver hace unos meses. Es uno de esos casos que parecen pequeños al principio, pero que esconden problemas estructurales graves y afectan profundamente la calidad de vida de las familias implicadas.
Se trata de una vivienda unifamiliar adosada en Benidorm (Alicante), donde el propietario comenzó a notar manchas de humedad persistentes en el techo del salón y en parte de la pared del dormitorio principal. Al principio pensó que era condensación… hasta que empezó a llover.
🌧️ El problema apareció con las primeras lluvias
Tras unas intensas jornadas de lluvia, el agua comenzó a gotear directamente del techo. No era una simple mancha: era una filtración activa. El propietario contrató a un fontanero, luego a un pintor, y después a un tejador. Nada funcionó. Cada vez que llovía, la humedad volvía.
Me llamaron cuando ya habían gastado más de 3.000 € en arreglos temporales sin solución definitiva.
🔍 Mi inspección in situ: lo que vi no me gustó nada
Al llegar, lo primero que hice fue revisar el tejado, la cubierta, las canalones… todo aparentemente bien. Pero algo me llamó la atención: la humedad no seguía el patrón típico de filtración desde arriba. Estaba descentrada, lateral, y afectaba también a la pared vertical.
Entonces pedí acceder al vecino de al lado.
👉 Lo que encontré fue impactante:
- Una pared medianera construida con doble hoja de ladrillo hueco, sin cámara de aire ni impermeabilización.
- En la parte superior, faltaban remates de coronación y el mortero estaba agrietado.
- Durante la lluvia, el agua entraba entre las dos hojas de ladrillo, recorría internamente la pared como un conducto, y al llegar al forjado inferior, se extendía lateralmente, filtrándose hacia abajo.
En resumen: el agua no caía del cielo… viajaba en horizontal dentro de la pared.
✅ Conclusión técnica:
La humedad no provenía del tejado ni de la cubierta, sino de una deficiencia constructiva grave en la medianera, agravada por la falta de mantenimiento y sellado adecuado.
📸 Pruebas realizadas
Para respaldar mi diagnóstico, realicé:
- Termografía infrarroja: detecté zonas frías en la pared, indicativas de humedad interna.
- Mediciones con higrómetro: niveles superiores al 25% de humedad en el yeso y forjado.
- Inspección visual con endoscopio: confirmé la presencia de agua estancada en el interior de la pared.
🛠️ Solución propuesta
No se trataba de tapar goteras. Había que atacar el origen. Mi informe recomendó:
- Sellado integral de la coronación de la medianera con mortero hidrófugo y junta elástica.
- Inyección de resina impermeabilizante en la cámara de aire de la pared.
- Reparación del forjado afectado y cambio de falsos techos dañados.
- Instalación de ventilación pasiva en la parte alta de la pared para evitar acumulación de vapor.
💬 ¿Qué ocurrió después?
El informe fue entregado al propietario y al ayuntamiento. Tras una mediación vecinal, ambos vecinos asumieron el coste al 50%, ya que la pared era compartida. Se ejecutaron las obras y, tras un año de seguimiento, no ha vuelto a aparecer ninguna gotera.
🧩 Lecciones aprendidas
Este caso me enseñó (una vez más) que:
- Las humedades nunca hay que subestimarlas.
- Muchas veces, el problema no está donde parece estar.
- Un buen peritaje técnico puede ahorrar miles de euros en arreglos innecesarios.
- Y sobre todo: una pared mal hecha puede arruinar dos casas.
📝 ¿Quieres saber si tienes un problema similar?
Si notas:
- Manchas oscuras en techos o paredes altas
- Goteras que solo aparecen tras lluvias prolongadas
- Moho persistente aunque ventiles
- Paredes frías al tacto
👉 No esperes. Podría ser una filtración oculta como esta.
Un peritaje temprano puede salvarte de grandes disgustos.
¿Te ha resultado útil este caso? Déjame tu comentario o compártelo si conoces a alguien que esté pasando por algo parecido.
Un saludo,
Aurelio Tamarit Blay
Perito Judicial de la Construcción